El continuo incremento de los precios de la vivienda sigue tensionando el mercado inmobiliario y, como consecuencia, la economía de las familias catalanas. Parte del problema actual que rodea la vivienda radica en la falta de oferta en relación con la alta demanda. De hecho, durante el 2024, el 20% de las viviendas alquiladas en Barcelona estuvieron menos de 24 horas anunciadas en el mercado inmobiliario, lo que demuestra que los contratos relámpago son cada vez una realidad más común. Una de las causas de la baja oferta de vivienda, tanto en compra como en alquiler, es la falta de suelo disponible para poder construir y ampliar el parque de vivienda de Cataluña. Este problema es especialmente presente en Barcelona, donde las posibilidades de poder levantar nuevos edificios se encuentran reducidas a los límites de la ciudad, que no tiene posibilidades de expandirse al estar rodeada por el mar, la montaña y los otros municipios que la rodean, lo que hace que el suelo disponible sea aún más escaso. En el gran debate que rodea la vivienda, la cuestión de si es necesario modificar normativas para poder liberar más suelo y convertirlo en urbanizable ha vuelto a ponerse sobre la mesa, con la confianza de que este factor sirva de impulso para la construcción de más hogares. Sin embargo, las propuestas que rodean la cuestión del suelo también tienen detractores que cuestionan el modelo y la viabilidad de esta opción para poder hacer el precio de la vivienda accesible.
En los últimos días, el PP ha situado en la agenda la idea de desbloquear suelo para aumentar la producción de vivienda. En una proposición no de ley que presentaron los populares en el Congreso de los Diputados. “La raíz del problema está en la existencia de un enorme volumen de suelo con capacidad edificatoria que permanece bloqueado y sobre el cual se puede construir”, explicaba Juan Bravo, el vicesecretario de Hacienda, Vivienda e Infraestructura del PP. Según Bravo, si se pudiera desbloquear esta situación y poner el suelo en actividad, el parque de vivienda del estado español aumentaría en un 25%. Desde el ejecutivo español se consideró que esta propuesta de liberalizar suelo suponía “reiniciar recetas fracasadas” en vivienda, que ya llevaron a la economía a sufrir una burbuja inmobiliaria. Para el director de la Cátedra APCE-UPF de Vivienda y Futuro, Josep Maria Raya, hay varios factores del escenario actual que son diferentes de la situación que se vivió con la burbuja y no se debe comparar. En aquel momento se construían muchas más viviendas de la demanda real que había, al contrario que la circunstancia actual; además de un exceso de crédito por parte de las entidades financieras. Sin embargo, Raya apunta que este excedente de oferta se encontraba en gran parte “mal ubicado, en zonas costeras o alejadas y sin alta demanda”, lo que fue un resultado de la flexibilización del mercado del suelo. En esta línea, Manuel Gabarre, investigador especializado en urbanismo, apunta que “la desregulación del suelo urbanizable llevaría, sin duda, a una ciudad desestructurada con los servicios muy lejos de las viviendas como ya se vio con las construcciones de la burbuja inmobiliaria”.
Pero para Gabarre el eje del debate del suelo no gira en torno al desbloqueo de este, sino de “sacarlo de la especulación del mercado”. En este sentido, apunta que actualmente el suelo es un monopolio, en el que los propietarios de los terrenos “ponen el precio que quieren para determinar cómo debe crecer la ciudad”. Por eso apunta que el suelo urbanizable “debería poder expropiarse por su valor agrícola, al igual que se hace para la construcción de carreteras”, siguiendo el modelo de otros lugares como los Países Bajos o el Reino Unido, añade. Por ello señala que “se debe hacer política” con la cuestión del suelo y “dejar de permitir que se especule con este”, como primer paso para que la vivienda tenga un precio asequible.
Agilizar trámites, más allá del suelo
Aunque Raya valora que “cualquier medida que quiera incrementar la oferta está bien”, la problemática no radica en la disponibilidad del suelo, sino en todas las fases del procedimiento de la construcción. “Declarar el suelo como urbanizable, consolidarlo e iniciar la fase de construcción es un proceso lento que depende de multitud de informes y licencias que a menudo se encuentran con trabas o silencios administrativos”, explica. Estos factores paralizan que se pueda aumentar el parque de vivienda al ritmo que se necesita. De hecho, el presidente de la Generalitat, Salvador Illa, ya alertó de esta lentitud. En el acto para escenificar la construcción de una nueva promoción el pasado noviembre, Illa aseguró que “se necesita un esfuerzo de todas las partes para agilizar los tiempos” de edificación. El presidente situó en 100 meses -más de ocho años- el período de tiempo estándar que pasa ahora mismo en Cataluña “entre que se decide que un lugar que no tiene la calificación urbanística necesaria se construirá un barrio nuevo o viviendas nuevas, y hay vivienda acabada”. En este sentido, el socialista planteó el reto de reducir este plazo a la mitad, un hecho que pasa por “agilizar trámites”, apuntó. Por eso Raya puntualiza que las cuestiones políticas que se deben debatir “deben ir más allá de lo que se permite hacer con el suelo” si se quiere tener la oferta que se necesita. “En aquellas zonas de alta demanda se debe poder facilitar todo el proceso de construcción”, explica Raya, que apunta que la vivienda debe ser una prioridad para la cual “se necesitan hacer algunas concesiones” para favorecer la urbanización donde se necesita. Por eso apunta que la solución “no la aportarán el PSOE o el PP desde Madrid”, sino que es una cuestión en la cual “deben ponerse de acuerdo todas las administraciones y de diferentes colores” ya que es una competencia en manos de las comunidades, pero que en términos de suelo a veces puede llegar a nivel local.
Barcelona busca soluciones alternativas ante la falta de suelo
De hecho, desde el Ayuntamiento de Barcelona las propuestas para poder impulsar esta oferta de vivienda en un mercado tan tensionado también plantean la reconversión del suelo, ya que las posibilidades de ampliar la cantidad de suelo urbanizable se encuentran limitadas en la capital catalana por su situación. En esta línea, Jaume Collboni planteó la conversión de áreas o edificios de oficinas en viviendas el pasado mes de mayo, un hecho que aumentaría la oferta de pisos, pero también daría un nuevo uso a espacios que ahora mismo permanecen vacíos en diversas zonas de la ciudad. Además, Collboni también planteó que el Ayuntamiento debe “favorecer” y “dar garantías” para que los pequeños propietarios pongan pisos vacíos en el mercado de alquiler. Según datos del INE, en 2023 había un total de 75.500 viviendas vacías en la capital catalana, un 9,3% del parque de pisos de Barcelona. Junto con estas propuestas se encuentran la eliminación de las licencias de pisos turísticos en la ciudad a partir de 2028, lo que en conjunto haga aumentar la oferta de vivienda evitando las complicaciones que suponen la cuestión del suelo en un escenario tan tensionado como el barcelonés.
A pesar de estas propuestas de reconversión de espacios, el debate sobre el desbloqueo del suelo en Cataluña y en el conjunto del estado sigue siendo una pieza más del rompecabezas que compone el mercado de la vivienda actualmente y que necesita de “decisiones políticas” para desbloquearse en todas las fases de un proceso que se espera lento.
