El tumulto que, según las principales empresas inmobiliarias, ha sufrido el mercado de la vivienda desde los inicios de 2025 ha afectado a todos los perfiles de inquilinos y compradores. Según el barómetro anual de hipotecas de la asociación de usuarios financieros Asufin, el malestar sectorial ha desgarrado en los últimos 12 meses la actividad inversora asociada a la vivienda. El informe, publicado este mismo lunes, sostiene que las hipotecas dedicadas a compras especulativas -los préstamos dedicados a adquirir un inmueble para alquilarlo o revenderlo a precios más elevados– cayeron en más de 20 puntos respecto a 2024. Si hace dos años, así, más del 56% de los préstamos hipotecarios se concedieron a compradores que querían hacer negocio con los pisos y casas, la ratio se ha desplomado desde enero del ’25 hasta el 33,7%, poco menos de un tercio del total del mercado.
Desde la asociación consideran que, más allá de los problemas que esta tendencia pueda revelar dentro del mercado inmobiliario, se trata de una buena noticia para la salud del conjunto del sector. «El resultado de todo esto -aseguran- es un mercado más equilibrado que hace 12 meses: este año la inversión se reparte de forma más homogénea», entre todo tipo de compradores. De hecho, la mayoría de las hipotecas concedidas en 2025 han sido dedicadas a adquirir la vivienda habitual del usuario. Los clientes que han accedido al banco para comprar su primera residencia es superior al 48%; de los cuales el 20,8% accedían por primera vez a la propiedad y el 27,5% declaraban un cambio de domicilio.
Según los expertos de Asufin, la caída de las compras especulativas revela un sentimiento poco optimista entre los inversores respecto a los beneficios que se pueden extraer del mercado de la vivienda. «El miedo a una caída en el rendimiento de la venta y de los alquileres está desplazando el capital a otros activos», reflexionan. Es decir, los potenciales propietarios consideran que, por ahora, no ganan suficiente alquilando o revendiendo los pisos y casas que en 2024 sí eran fuentes de ingresos netos.
Aun así, la percepción de la ciudadanía es que el mercado inmobiliario todavía es rentable: de acuerdo con la misma encuesta, más de dos tercios de los ciudadanos del Estado «identifican la vivienda como una oportunidad de inversión sólida». «Un mercado todavía en excesiva tensión debilita la idea de esperar a bajadas importantes de precio a corto plazo o encontrar oportunidades accesibles», reflexionan desde la asociación de usuarios financieros. Por tanto, el sector cada vez más se mueve «desde una lógica de rentabilidad de oferta escasa».
Vuelven las hipotecas variables
Según el informe, el cambio de tendencia monetaria que ha dejado entrever el Banco Central Europeo -con la práctica certeza de una subida de tipos para 2026- ha elevado los gastos financieros de las hipotecas con más demanda, las fijas. Los préstamos con retornos invariables han disparado su precio medio en más de una décima durante 2025, hasta el 4,1%. Por el contrario, la banca cada vez acepta concesiones más arriesgadas, y ha reducido con fuerza el gasto financiero de las hipotecas variables, que han pasado de un tipo del 4,26% a uno del 4,01% en los últimos 12 meses.
Para compensar el aumento de incertidumbre vinculado a las hipotecas variables, las entidades de crédito intentan acelerar la vinculación de los clientes, ligando los préstamos a la contratación de otros servicios, como seguros de hogar, automóvil o vida. Este tipo de acuerdos, detectan desde Asufin, rebajan el tipo nominal de la financiación en cuatro décimas en las fijas y en un 0,37% en las variables. Ambas escalas, alertan los usuarios financieros, son «testimoniales», ya que las bonificaciones máximas de este tipo de ofertas suelen rondar el 1%.
