La regulació dels preus dels lloguers establerta per la Generalitat l’any 2020 va provocar un augment dels preus dels habitatges més barats. Segons el darrer estudi econòmic d’Esade, dedicat a la influència sobre el mercat de la regulació de costos, els immobles en els rangs de preus baixos i molt baixos es van encarir durant la vigència de la norma entre un 9,4% i un 12,7%. Segons l’informe, als indrets on la normativa no aplicava els lloguers en el mateix rang de preus van créixer entre el 6,4 i el 6,9%; és a dir, entre tres i sis punts menys del que es va registrar allà on la llei va tenir efecte.
Per contra, els immobles de preus més elevats es van encarir molt menys allà on se’n van regular els preus, o fins i tot es van abaratir. La renda dels lloguers de preus molt alts va caure en el mateix període un 2,9% allà on la norma tenia efecte, per l’encariment el 6,5% a les zones sense regulació; mentre que en els casos de preus alts, es van mantenir estables sota els efectes de la llei mentre que es van encarir 7,4 punts on operava el mercat lliure.
Efectes dels grans tenidors
Segons l’escola de negocis, la política “ha tingut efectes col·laterals no desitjats”. L’encariment dels pisos més barats, asseguren els autors de l’informe d’Esade, demostra que l’escalada del lloguer a Catalunya “no respon a l’existència de grans tenidors amb poder de mercat”, sinó a la manca d’oferta. En aquest sentit, de fet, la norma hauria empitjorat la situació: la regulació de lloguers a altres capitals europees ha provocat històricament que “l’oferta dels regulats es redueix, mentre que augmenta l’oferta sense regular”.
Caiguda de l’oferta
Segons demostren les dades de l’Incasòl estudiades pels autors de l’informe, durant el primer trimestre del 2022 els contractes de lloguer es van reduir un 11,5%. Val a dir, però, que la reducció de contractes es va mantenir durant el segon trimestre del 2022, quan ja no operava la normativa de limitació de preus. Tot i això, els experts asseguren que “talment com ha esdevingut en experiències internacionals anteriors, a mesura que avança la vigència de la llei els propietaris podrien estar reduint l’oferta de lloguer”.
Si bé els autors reconeixen que altres factors influeixen en la retirada d’immobles del mercat de lloguer, diversos autors citats apunten a la centralitat de la llei de regulació de preus. Els més afectats serien els lloguers amb preus per sobre del preu de referència, que s’haurien retirat de l’oferta d’arrendament perquè “la seva rendibilitat es veu afectada negativament per la llei”. Al contrari que en el cas de l’alça de preus, en aquest cas els lloguers més barats van sortir al mercat a millor ritme, si bé la seva entrada “no compensa” la reducció de lloguers barats.
5 
