Les diverses branques del mercat immobiliari continuaran en crisi durant el 2024. Així ho confirma un informe publicat aquest mateix dimecres per Forcadell i la Universitat de Barcelona. El document, presentat pel CEO de la consultora Ivan Vaqué i el professor d’economia barcelonina Gonzalo Bernardos -que també ocupa la direcció editorial de l’estudi-, apunta a “tres elements negatius” que llastraran el rendiment del sector immobiliari durant el pròxim curs: la recent llei de l’habitatge aprovada per l’executiu espanyol, l’enduriment de les condicions de crèdit de la UE per part del Banc Central Europeu i l’alentiment dels préstecs bancaris –lligats, segons les entitats financeres, als mateixos tipus d’interès; així com a un augment de la morositat que, en algunes empreses, ja supera el 4%–. El sector immobiliari, recorda Vaqué, entrarà efectivament en una recessió el 2024. Una, però, “buscada i provocada pel Banc Central Europeu”, que té com a objectiu principal refredar l’activitat econòmica per controlar l’espiral inflacionista que ha marcat les economies europees durant els darreres dos anys.
Segons les dades estudiades pels investigadors de la UB encarregats del document, el 2023 ha estat un any de “recessió” per al mercat de compravenda d’habitatges. L’encariment del crèdit –que ha colpejat especialment els hipotecats– farà caure, a finals de l’exercici, les xifres d’operacions de compravenda en un 15% en termes interanuals, i moderarà els preus en un 5%. L’estat del sector, segons lamenten els experts, ha “provocat l’exclusió d’un elevat nombre de compradors potencials” en un entorn residencial ja marcadament tens. Aquest ritme es mantindrà, asseguren des de Forcadell, el curs vinent, quan les transaccions es contrauran encara més, en un 10% addicional; mentre que el preu de compra baixarà en tres punts. L’alentiment del mercat laboral –un factor que havia mantingut el consum en tendència alcista durant els darrers trimestres– pot empitjorar encara més la conjuntura immobiliària per al 2024.
L’estudi, però, deixa una dada optimista de cara a la segona meitat de l’any. En línia amb els principals mercats financers de la Unió, Forcadell espera que els tipus d’interès hagin encetat la seva tendència descendent durant els primers mesos del pròxim estiu, fet que deixarà el preu del crèdit en un 3,5% a finals del curs –un punt per sota de la quantia actual–. Aquest abaratiment dels préstecs, unit amb una hipotètica “reactivació” de l’economia que ajudarà a una “dèbil recuperació” del sector. A més, les previsions macro de Bernardos dibuixen un escenari relativament millor del previst. Si bé és cert que l’activitat econòmica a l’Estat comença a registrar alentiments, el rendiment del PIB serà molt millor que la de la resta de la UE a curt termini, amb els tipus d’interès com a principal escull -un obstacle que, recorda l’economista, ha “tocat sostre” i afectarà menys les economies de l’Eurozona de cara al pròxim any-.
Tot i això, el repunt no es notarà arreu. Les regulacions regionals, segons el document, marcaran el ritme del retorn a l’activitat comercial al sector residencial, especialment en termes d’inversió en nova construcció. Així, apunten els experts, “el mercat més perjudicat serà el de Barcelona; mentre que els més beneficiats seran Màlaga i Madrid”, on la regulació per als inversors immobiliaris són molt més laxes. El nou capital a l’habitatge, val a dir, dubtarà abans d’aterrar a qualsevol indret de l’Estat espanyol, en tant que “la inseguretat jurídica i un escàs creixement econòmic” mantindran el finançament a nivells “inferiors als del 2022”.
La llei colpejarà el lloguer
Segons el document, les poc falagueres perspectives al mercat de compravenda es podrien estendre al d’arrendament amb escreix. El control de preus que preveu la llei de l’habitatge de l’Estat –talment com ho feia l’antiga norma catalana– “ha espantat els propietaris, fet que ha reduït l’oferta d’habitatge”. Els analistes de la Universitat alerten d’un “gran desplaçament” d’immobles del mercat residencial regular a modalitats temporals, turístiques i estacionals, “una tendència ja observada a Catalunya” amb l’anterior intent de control de preus de la Generalitat de Catalunya. També a Barcelona, on Bernardos denuncia que, d’ençà del 2015, el preu del lloguer s’ha disparat més d’un 60%. “No es pot prometre una caiguda del preu amb polítiques antiquades” com les que, raona el professor, va imposar el govern municipal d’Ada Colau. Tot i això, apunta, un trasllat al mercat regular de pisos com els turístics no sembla, quantitativament, una solució. “9.600 pisos turístics sobre més de 210.000 habitatges no suposa res”, etziba Bernardos.
Així, assegura l’informe, el 2024 “l’oferta de lloguer continuarà baixa, mentre que la demanda serà elevada”. La tendència apunta a un nou encariment dels preus dels arrendaments que voltarà el 7,5%, amb una afectació diferent als immobles complets i al lloguer d’habitacions. D’aquesta manera, asseguren des de la UB, “l’import de l’arrendament convencional augmentarà en un 3%”. El de les habitacions –els pisos compartits– escalarà encara més, atès l’augment de demanda especialment entre els joves que no poden optar a un lloguer complet. D’aquesta manera, el preu d’una habitació a les grans ciutats de l’Estat podria pujar fins a un 10%. Un dels factors de l’impuls dels costos del mercat d’arrendament és l’entrada de nous perfils laborals, especialment estrangers, d’alt poder adquisitiu. “El nou perfil de demandant del lloguer a Barcelona és un estranger que treballa a una start-up i guanya més de 3.000 euros”, declara el professor.
Amb tot plegat, Bernardos s’ha mostrat extremadament crític amb els efectes de la llei de l’habitatge. Segons l’economista, la nova norma es posa en marxa just abans de les eleccions municipals amb l’únic objectiu de “guanyar vots entre els joves”. Tot i això, opina, el control de preus -pilar central de la norma- és de seu perniciós per als preus. “Com qualsevol economista que ha passat per la Universitat, Pedro Sánchez sap que limitar els preus fa abaixar la demanda”, critica el professor. Amb això, sosté, qualsevol nova mesura que busqui regular el preu dels lloguers -sigui per part de l’Estat o per la generalitat- és i serà “absolutament contraproduent” si el que es busca és millorar l’accessibilitat a l’habitatge en modalitat d’arrendament. “Qui està més exclós del mercat són les famílies humils”, afegeix, a causa d’una normativa que considera “un fracàs” i “únicament i exclusiva populisme”.
Logística i comerç repunten malgrat el “lustre de crisi” de les oficines
El mercat residencial mostra tendències alarmants de cara al 2024; unes tendències que tenen poc a veure amb altres mercats immobiliaris, molt més actius entre el teixit empresarial. El conegut com a mercat terciari –oficines, locals comercials o naus logístiques– també pateix la reducció de la inversió que s’observa al residencial, com qualsevol indústria depenent del crèdit en un entorn de tipus alts. Malgrat això, al voltant de Barcelona el sector privat continua valorant “bastant” els espais logístics, fet que ha permès una taxa de desocupació durant el 2023 en autèntics mínims. Fins i tot en un curs de possible crisi econòmica, menys d’un 10% dels locals destinats a la logística estaran buits als voltants de la capital catalana. Quant als locals comercials, la recuperació del turisme durant el 2023 ha reactivat la demanda especialment als districtes més atractius de la ciutat, com ara Ciutat Vella o l’Eixample –una tendència que, segons els experts, continuarà durant els pròxims mesos–. “Encara no arribem a situacions ideals dels anys prepandèmia”, declara Vaqué, si bé la reactivació a les grans ciutats hauria de continuar.
Les oficines, per la seva banda, ha estat el mercat amb “pitjor evolució” de tot el sector immobiliari, amb una profunda crisi estructural que, segons Forcadell, “durarà un lustre a Barcelona i un trienni a Madrid”. El 22@, al districte del Poblenou, mostra un “excés d’oferta equivalent a 350.000 metres quadrats”. Aquesta disparitat respon a una important escletxa entre oferta i demanda: mentre que els compradors no busquen tants espais d’oficines com abans, els venedors han rebutjat abaixar els preus de venda. D’aquesta manera, s’esperen anys de mals rendiments a la branca immobiliària de les oficines, l’única que, conclouen, no recuperarà la inversió ni tan sols un cop baixin els tipus d’interès. Una possible sortida en el cas barceloní, segons Bernardos, és canviar el focus cap a les grans empreses. Els organismes de promoció econòmica de la capital haurien, segons l’economista, de mirar més enllà de l’ecosistema emergent i ser “cobdiciosos en el bon sentit”; amb millor contacte amb multinacionals tecnològiques, grans organismes internacionals i altres firmes d’aquest nivell.
Una recessió “lleugera”
El professor Bernardos ha volgut puntualitzar, però, que les dades absolutes no són tan negatives com es podria estimar en un primer estudi de l’informe. Segons l’acadèmic, la caiguda de la compravenda d’habitatge respon, com a mínim en part, a un marcat efecte de base: l’any de referència, raona, és “el millor curs de la història del sector immobiliari a l’Estat”. Durant el 2022, declara, es van vendre la immensa majoria dels pisos de nova construcció que es van posar al mercat, fet que distorsiona part de l’estudi de les dades. Malgrat això, Bernardos alerta que als mercats més actius del territori espanyol -Barcelona, Madrid i Màlaga- la compravenda de nous habitatges està “dedicada principalment a estrangers”, amb preus molt més elevats del que podria encaixar amb el poder adquisitiu de les rendes del treball dels locals. “No hi ha habitatge per a la classe mitjana”, lamenta l’acadèmic, una tendència que considera “negativa”. La “crisi industrial” que colpeja tota la Unió Europea llastrarà el conjunt de l’economia, fet que no afavorirà la recuperació del mercat immobiliari; però la resiliència del sector turístic mantindrà, en estimacions de Bernardos, la tendència alcista de l’Estat, si bé a un ritme més moderat.
