El cost de la vida a Catalunya ha augmentat molt més que les pensions en l’última dècada, un fet que ha provocat que molts jubilats s’hagin vist sense els estalvis suficients per mantenir el seu nivell de vida i, per tant, a les portes de la pobresa. Aquesta circumstància ha provocat l’arribada de nous tipus de productes financers que possibiliten treure líquid dels immobles. Un dels més anunciats són les hipoteques inverses De fet, la majoria dels experts consultats per Món Economia coincideixen a afirmar que el principal motiu de la poca demanda és el lligam que tenen els potencials clients -en general, propietaris d’edat avançada- amb el seu habitatge. En altres paraules, la gent gran viu molt aferrada als seus immobles. El professor de la Barcelona School of Management (BSM), David Igual, apunta que a la majoria dels usuaris els sembla que “perden o posen en risc l’habitatge” familiar, una situació molt desfavorable per a les hipoteques inverses. Precisament, el producte busca oferir diners ràpidament a costa de perdre la propietat de l’immoble, un paràmetre que no fa el pes als potencials contractants. Si bé és cert que cada vegada les asseguradores anuncien amb més força el producte, en l’últim any només s’han firmat 381 hipoteques d’aquest estil a tot l’Estat, segons les dades del Consell General del Notariat.
Un dels primers paràmetres que es posa sobre la taula per definir una hipoteca inversa és el públic al qual va destinada. Els jubilats i les persones de més de 65 anys són l’objectiu d’aquest producte, ja que no només tenen un temps limitat de vida, no només tenen un temps de vida limitat, sinó que les múltiples crisis han colpejat especialment el seu estalvi. Tot i això, els experts no es posen d’acord en definir si és un bon o mal producte i, a la vegada, les persones tampoc n’acaben d’estar del tot convençudes. “Funciona per a les persones que tenen rendes baixes, però no és un complement per la pensió tan sucós”, explica Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria. En aquest sentit, tot i ser una aposta clara per aconseguir diners fàcils, les persones de més edat veuen reticències a l’hora de desprendre’s d’un bé tan preuat com és el domicili familiar: “En altres països funciona bé, però aquí tendim a viure arrelats als immobles”, afegeix Gulia.
Un producte amb poc èxit
Més enllà de l’èxit o no d’aquest producte, la certesa és que les hipoteques inverses constitueixen un dels productes que més s’intenten publicitar entre els jubilats. El seu funcionament és com el de les hipoteques tradicionals, però al revés, és a dir, l’usuari rep una determinada renda posant com a aval el seu habitatge habitual. D’aquest producte hi ha dues variants; la primera esdevé quan la persona en qüestió no té hereus i, per tant, el seu pis passa a ser propietat de l’empresa amb la qual té la hipoteca. Ara bé, quan hi ha hereus, el préstec es converteix en un deute que han de pagar o deixar que s’executi la hipoteca. Qualsevol persona de més de 65 anys s’hi pot adherir, sempre que tingui un immoble en propietat; tot i això, el CEO de RN Tu Solución Hipotecaria confirma que “és la millor opció si no tens hereus”, ja que en l’altre cas, sempre existirà un deute a pagar quan la persona mori.
La tipologia de pagament de les hipoteques inverses també pot canviar depenent de les necessitats del client. Igual assegura que dins d’aquesta fórmula hi ha diverses variants, com per exemple rebre tota la quantitat d’un sol cop en lloc de fer-ho mensualment o només retornar el deute que l’usuari ha rebut de forma efectiva. En les diferents tipologies el risc també canvia. D’una banda, hi ha hipoteques inverses en les quals l’usuari cedeix la propietat de manera directa i en altres simplement una part. La inestabilitat del producte, però, conviu amb un clar avantatge: la combinació entre la renda i l’ús de l’immoble; una “solució molt versàtil” a ulls de la directora de Risc de Crèdit de Caixa Enginyers, Anna Salvatella. L’experta, però, subratlla les diferències amb les fórmules tradicionals, i recomana estar “molt ben assessorat” abans d’entrar en un contracte d’aquesta tipologia.
És precisament la complexitat d’aquest tipus d’operació i la baixa demanda el que fa que la majoria dels bancs tampoc s’estiguin acabant d’atrevir a oferir-lo. En aquest sentit, Salvatella comenta que des de Caixa Enginyers tenen les hipoteques inverses en cartera perquè alguns dels cooperativistes els ho han demanat i que, per tant, només ho ofereixen als socis i no a tots els seus clients. Per altra banda, CaixaBank ja ha comentat en diverses ocasions que tenen en marxa un pla pilot per estudiar el seu funcionament, però que només s’ofereix i s’estudia quan un client ho demana, encara que de moment hi ha molt poca demanda i consideren que “el marc regulador i social s’han de definir més”. De fet, el banc reclama una legislació més concreta si realment es vol impulsar aquesta mena de producte.
La trampa pels jubilats i la poca incidència al mercat immobiliari
Les hipoteques inverses són un producte que només s’ofereix a la gent gran i aquesta qüestió preocupa a la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH). En aquest sentit, l’associació deixa clar que no té dades que corroborin les seves hipòtesis, però asseguren que “són un producte que precaritza encara més a les persones grans”. Per a Lucía Delgado, activista social pel dret a l’habitatge i membre de la PAH és una iniciativa a la qual sembla que ”només s’hi adhereixen persones que ho necessiten”, és a dir, que no és un producte per apujar els ingressos, sinó que “serveix per sobreviure”. La hipòtesi principal de l’associació és que podria ser una eina per a aquelles dones que no han tingut una feina amb contracte durant molts anys i ara passen penúries per arribar a final de mes, ja que “amb “200 o 300 euros, tot i tenir a casa pagada, no arribes”. D’aquesta manera, la PAH reconeix que “caldria buscar alternatives” abans de publicitar aquests productes. ”Si els qui els contracten són persones que busquen un plus en la seva pensió que facin el que vulguin, però si realment és per necessitat és un problema”, conclou Delgado.
Paral·lelament, l’oferta d’hipoteques inverses provoca certa distorsió al mercat immobiliari. Al cap i a la fi, és una iniciativa que trasllada la propietat dels immobles d’un tenidor a una empresa més gran. Mentre la situació es manté sota mínims, el mercat es mostra tranquil, ja que les hipoteques inverses no es consideren operacions que tinguin molta incidència dins del mercat: “Només serveixen com a eines per dinamitzar”, explica Ferran Font, cap d’estudis de pisos.com, qui també afegeix que “pot arribar a ser una operació més transparent que les hipoteques tradicionals”. Tot i això, Font afirma que no interfereix en el mercat immobiliari per les poques operacions d’aquest estil que es firmen: “Aquest 2023 a Catalunya se n’han comptabilitzat unes 300 de les prop de 100.000 operacions que s’han fet”.
Un futur incert, però creixent
Tot i les crítiques de la PAH, Igual i Salvatella apunten que aquest tipus de productes aniran guanyant força de cara als pròxims anys. Per un costat, Salvatella reconeix que “estem vivint l’inici d’un canvi cultural i financer” pel que fa a la gestió dels immobles. En aquest sentit, l’experta explica que en molts casos heretar ja comença a ser complicat i ha deixat de ser atractiu, per la qual cosa s’obre una porta a aquest tipus de productes, encara que -assegura- “depèn de les circumstàncies de cada usuari”. Igual, per la seva part, destaca que l’envelliment de la població, i el dubte que planteja la sostenibilitat de les pensions, provocarà que aquests productes guanyin força a l’hora de buscar un complement dels ingressos regulars. És per això que el professor de la BSM considera que “el futur està a fer líquids els immobles” per arribar a rebre el que cada persona necessita, sigui quin sigui el producte en concret que es contracti. De fet, el professor apunta que el 70% de la riquesa de les famílies de l’estat resideix en els seus immobles, d’aquí que aquestes solucions puguin ser més atractives a l’hora de buscar líquid.
Els experts confirmen que la tendència de les hipoteques inverses és creixent i que poden aportar una nova visió dels immobles, és a dir, posen sobre la taula la necessitat de desvincular-se emocionalment dels habitatges. Tot i això, ni els sindicats ni el mateix mercat immobiliari li veuen gaires sortides al producte, que encara no té tot l’èxit esperat. En l’actualitat, les hipoteques inverses representen menys de l’1% de les operacions totals de compravenda d’immobles, una situació que les deixa en evidència i fa reflexionar sobre la naturalesa del producte. Metre els sindicats tenen clara la trampa, els experts continuen afirmant que “és una qüestió cultural”, en paraules de Gulia i, per tant, amb el temps es podrien convertir en la joia de la corona dels productes financers.
1 
