Entre les incògnites que deixa el resultat de les eleccions municipals i autonòmiques del 28M, l’aplicació de la conflictiva llei estatal de l’habitatge és una de les més tenses. Si bé la limitació de les pujades dels preus dels contractes de lloguer ja vigents per sota de l’IPC són d’aplicació obligatòria, tota una sèrie de mesures –les més debatudes pel sector immobiliari– s’apliquen sobre les conegudes com a zones tenses, regions delimitades que compleixen una sèrie de paràmetres d’accés a l’habitatge que han de reconéixer, comunicar i reclamar les comunitats autònomes. Amb la victòria general del Partit Popular, que ha reconquerit una munió d’administracions territorials a l’Estat, empresaris i experts esperen que els conservadors decideixin no definir aquestes zones –i, per tant, no implementar regulacions com el topall de preus o la moratòria de desnonaments a llogaters vulnerables–.
“Només Catalunya i, segons la coalició que s’acabi definint, Navarra sembla que aplicaran la norma”, alerta el president de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona Joan Ràfols. “Això pot trencar la unitat del mercat, trenca la inversió en lloguer”. Diverses veus del sector, de fet, se sumen a l’alarma que aixeca la Cambra: si només Catalunya aplica les mesures més greus de la llei de l’habitatge, inversors i propietaris portaran el seu capital fora de les fronteres del país –en detriment del ja minso parc de lloguer català i en favor d’alguns dels competidors directes, de Madrid a València o Màlaga, que ofereixen una regulació gairebé inexistent–. Amb Barcelona al centre, una legislació asimètrica erosiona els avantatges competitius que de seu té el mercat residencial català, i el fa perdre pistonada, asseguren, davant les grans ciutats que es barallen pel finançament.
En un sentit similar s’expressa el director d’estudis i portaveu del portal immobiliari Pisos.com Ferran Font, que assegura que la llei “generarà diferències entre territoris que faran canviar els interessos que puguin tenir inversors que volen construir habitatge per llogar”. L’expert lamenta la possibilitat que “es generi un mercat completament diferent entre el català i el de l’Estat” per la perjudicial aplicació de la llei de l’habitatge. Es tracta d’un fenomen que ja va patir, recorda, la capital del país en episodis en què “la legislació tenia un efecte negatiu sobre la construcció”. Imposicions com la del 30% de les promocions per lloguer social o altres propostes de control intern del mercat van expulsar la inversió a “poblacions limítrofs amb Barcelona, d’aquí que hi hagi hagut abundant nova construcció a Hospitalet”. Ara, que la frontera és de Catalunya amb l’Estat, els empresaris amb interès mouran encara més el seu capital.
Si bé els experts consultats coincideixen que, tot i la norma, la demanda a Barcelona i als mercats catalans més tensos és superior a la de la majoria de la competència, la “inseguretat jurídica” expulsa molt més la inversió del que el dinamisme l’atreu –especialment, apunta, la protecció dels llogaters considerats vulnerables davant impagaments–. Els promotors i els compradors, explica el CEO de la gestora hipotecària RN Ricardo Gulias, “tindrien lloguers, però per molta demanda que hi hagi el que busquen és seguretat”. A més, el creixent atractiu econòmic de capitals industrialment més modestes fa que l’escletxa no sigui tan decisiva. “Madrid, València o Màlaga també concentren molta oferta immobiliària, però ofereixen més seguretat”, preveu l’empresari. De fet, Gulias assegura que un camí més clar per protegir les inversions incentivaria més el sector privat participar al parc d’arrendament, abaixant els preus del conjunt. “Amb seguretat jurídica, es posarien molts més habitatges en lloguer”, raona.
La nova construcció fuig
“Abans –contempla Font– no paravem de parlar del build to rent com a nova aposta estratègica del sector”. L’impuls al mercat del lloguer previ a la intensificació de la crisi residencial va provocar que un important gruix de la nova promoció es pensés a si mateix com a servei: pensat per llogar i en alguns casos amb utilitats integrades. Les regulacions, especialment a Barcelona, han fet virar la conversa. “Ara ja no se’n parla, i ha tornat el lloguer turístic, solucions residencials alternatives, cohousing…”. Veus del sector, de fet, celebraven la conjuntura anterior a la pandèmia com una tendència a engrandir el minvat parc de lloguer del país i “compensar el desequilibri” històric que pateix Catalunya i també l’Estat espanyol a favor de l’habitatge en propietat. Ràfols coincideix, tot alertant que el caràcter general amb què la nova llei regula els principals mercats pot fer encara més mal als promotors. “Es fixaran els preus de les noves construccions segons l’entorn, i en zones molt antigues els preus poden ser tan baixos que ningú voldra fer promocions de lloguer”, argumenta el president de la Cambra de la Propietat.
Més enllà de la desigualtat territorial al nucli de la llei, el sector critica la manca de diàleg en l’elaboració d’un text que aspira a ser el marc normatiu de la construcció i el mercat residencial espanyol. La indústria, assegura Gulias, “no ha pogut fer res, no s’ha comptat amb ell”. El mateix denuncia Font, tot titllant la norma de “gran oportunitat perduda”. “Situava el debat sobre l’habitatge al centre, però la falta de consens per tirar-la endavant ha polititzat el debat”, declara el portaveu de Pisos.com. En un sentit similar, des de la Cambra de la Propietat asseguren que la solució a problemes estructurals com el de l’habitatge reclama que es legisli a llarg termini. “No pot ser que es faci una llei cada cop que canviï el govern”, reclamen, de nou en referència a la necessària seguretat jurídica sense la que els inversors es neguen a actuar.
Perill per als més vulnerables
Malgrat els empresaris reconeixen una bona voluntat darrere de la llei –la millora de l’accés a l’habitatge i la protecció d’aquest dret per a les persones econòmicament més vulnerables–, rebaten que la seva “deficient” execució pot acabar generant l’efecte contrari. La limitació de la rendibilitat que acompanya els preus regulats limitarà, asseguren, la nova construcció en les ciutats que apliquin la llei, una nova construcció que es mourà cap a les que no ho facin. Una menor oferta, opinen, augmentarà encara més els preus, amb el risc que això suposa per a diverses capes de la població, especialment les de rendes més baixa. Per altra banda, l’allargament dels temps judicials per solucionar situacions d’impagament pot allunyar els propietaris de llogaters amb menys ingressos. “El propietari s’acabarà decantant sempre pel llogater que doni més seguretat; i com a conseqüència es dificultarà l’accés a les persones vulnerables”, lamenta Font.
Amb tot, el teixit empresarial es mostra “bastant pessimista” amb el futur a curt termini del mercat residencial català. L’aplicació desigual de la llei generarà una “situació desfavorable a Catalunya en comparació amb l’Estat”, amb Barcelona perdent competitivitat respecte de les grans capitals espanyoles. En un sentit oposat a la regulació dura, Font planteja una aproximació més similar a la dels mercats europeus homologables: un augment a llarg termini del parc d’habitatge públic –es troba al 2% a l’Estat respecte del 9% de la mitjana de la Unió– i una col·laboració i facilitació de l’activitat empresarial perquè les promotores construeixin al ritme que reclamen els consumidors. “Calen polítiques que no posin pals a les rodes”, conclou.
11 
4 