Les dades de l’Institut Nacional d’Estadística corresponents al mes de maig mantenen la tendència a la baixa del mercat hipotecari espanyol -i, en grau més baix, català- en els darrers dos anys. En línia amb els moviments provocats per les intenses alces de tipus d’interès per part del BCE en resposta a la crisi inflacionista, el crèdit per a la compravenda d’habitatge acumula mesos de marxa enrere: en el cinquè mes del present curs, segons l’INE, la davallada al conjunt de l’Estat superaria el 18%; mentre que el pas enrere a Catalunya volta el 13% any a any. També ha caigut, apunta el mateix organisme, l’import mitjà dels préstecs concedits, fins als 141.457 euros, un 0,3% menys que 12 mesos abans. Val a dir que es tracta d’una recaiguda, després d’un mes d’abril en positiu que, per primer cop, indicava una certa eufòria de consumidors i entitats financeres. Malgrat el pas enrere, diverses companyies del sector apunten a una recuperació progressiva del flux de capital; especialment atesa la més que probable caiguda del preu dels diners durant la segona meitat de l’any.
Tal com apunta el CEO de Vivindex, Francesc Quintana, el principal responsable del retrocés hipotecari és la caiguda en les operacions: a diferència d’altres mesos, on les compravendes funcionaven correctament, però els préstecs anaven a la baixa, durant el mes de maig “les transaccions van caure un 20%, i les hipoteques, un 18%”, en una clara “correlació” entre mercat i flux de capitals. En aquest sentit, els col·legis d’agents de la propietat consideren que la xifra del maig “era d’esperar”, després que el desplom de les transaccions es fes públic a principis de setmana. Els APIS valoren que, davant la incertesa a curt termini, “la ciutadania encara es mostra cauta i prefereix negociar unes millors condicions”, atesos els batzacs al poder adquisitiu dels hipotecats que han suposat les successives pujades de tipus d’interès.
Retorn dels nivells d’activitat
El retrocés en préstecs, però, no es correspon tant amb una demanda a la baixa com amb un entorn monetari i financer poc favorable. La cerca d’habitatge, de fet, no ha disminuït necessàriament. En paraules de Ferran Font, director d’estudis de Pisos.com, “amb tota probabilitat, anirem veient com el mercat es recupera respecte de l’activitat del 2023”, especialment quan es concretin noves baixades de tipus d’interès, previstes per al setembre i el desembre. Similar és la lectura dels administradors de la propietat, que preveuen que el mercat hipotecari “anirà a l’alça, en tant que existeix una demanda que fa mesos que espera que baixin els tipus per sol·licitar un préstec”. També les entitats bancàries intenten revifar el moviment al sector, en tant que, com subratllen des de Vivindex, el tipus a què s’ofereixen els crèdits hipotecaris s’ha situat al maig en el 3,25%, còmodament per sota de l’euríbor, que volta el 3,5%. “Els bancs estan sent molt agressius amb ofertes, i ja capten clients amb preus d’hipoteca molt més competitius. Això pot animar el mercat immobiliari”, argumenta Quintana; tot apuntant que, a aquest ritme, el juny deixarà “xifres a l’alça en l’entorn interanual” tant en compravendes com en concessions de finançament.
Costos a la baixa
L’oferta bancària en un entorn de crèdit encara lent haurà, a més, de millorar amb els mesos; atès que, acompanyant les baixades de tipus, arribarà una dràstica reducció de l’Euríbor en els pròxims mesos. Segons les anàlisis de la companyia especialitzada Tecnotramit, la taxa hipotecària de la Unió tancarà el 2024 en el 3,2%; més de tres dècimes per sota de l’actual, i més llunyana encara dels màxims superiors als quatre punts registrats en els pitjors moments del cicle inflacionista. “Amb aquesta projecció, tornaran a superar-se les 400.000 hipoteques anuals sobre habitatge, molt per sota de l’exercici anterior”, preveu el coordinador de Formalització Hipotecària de la firma, Carles Solé. Amb una baixada d’aquesta intensitat, l’estalvi per als hipotecats a tipus variable podria ser important. Només que la taxa trenqui el llindar del 3,5%, segons apunten des de RN Tu Solución Hipotecaria, els titulars d’aquesta mena de préstecs podrien arribar a estalviar 750 euros l’any de mitjana. “Amb les revisions que va haver-hi l’any passat, en un dels mesos més alts de l’euríbor, per cada 100.000 euros els hipotecats estalviaran 50 euros mensuals en interessos”, celebra el CEO de la companyia, Ricardo Gulias.
