Comprar un pis a l’Estat espanyol, si s’atenen les xifres macroeconòmiques, és ara més fàcil que en qualsevol moment dels darrers dos anys. Com a mínim, ho és accedir al crèdit necessari per a fer-ho: l‘Euríbor, l’índex de préstecs interbancaris que serveix com a referència per atorgar hipoteques a la Unió Europea, s’ha desplomat durant el mes de novembre fins al 2,51%, i tot fa preveure -segons les expectatives del mercat- que acabi el curs encara més a baix. Ja fa mesos que els compradors amb certa capacitat d’estalvi constaten aquesta tendència: segons les darreres dades de l’INE, el passat mes de setembre -el darrer del qual se’n té constància- es van atorgar a Catalunya més de 6.800 hipoteques sobre habitatges, un 26% més que el mes anterior i amb certa diferència la xifra més elevada del darrer any. L’import total, per la seva banda, va ser el segon més elevat dels darrers 12 mesos, amb més d’1,15 milions d’euros prestats; només superat pel juliol, quan se’n van mobilitzar una mica més d’1,16 milions. La gràfica, a més, apunta cap a dalt: “si tot va com ha d’anar, i no hi ha motius per pensar el contrari, la tendència continuarà el 2025”, explica a Món Economia Ricard Garriga, CEO i fundador del comparador hipotecari Trioteca. A l’altra banda de les taules de negociació, la banca es troba que la demanda de finançament torna a fer un salt; i respon en conseqüència -fora de la norma al mercat local-: competint. “Comença una guerra d’hipoteques per oferir els millors serveis”, sentencia el responsable de sector residencial de la consultora Forcadell, Raul Prieto.
Ja des de finals del tercer trimestre que s’observa aquesta batalla: entitats bancàries amb ofertes molt per sota dels nivells de l’Euríbor a la cerca de nous clients. “Ofertes flash“, descriuen els experts consultats; sovint buscant cobrir uns mínims de crèdit anual. “Qui ha fet els deures apuja els interessos, com dient que ja no li calen més hipoteques; però, qui no, arriba a final d’any a aquests nivells”, comenta Garriga. S’han arribat a veure hipoteques mixtes a una ràtio de l’1,85% en la seva part fixa, i la mitjana actual se situa al 2,44%, navegant per sota el llindar del tipus europeu. Amb el canvi d’any, apunten els experts, tornen a començar els càlculs, i les empreses baixen de nou al fang, siguin quines siguin les seves projeccions. Sempre, però, amb obligacions en descens. “És raonable esperar hipoteques fixes als volts del 2% i variables entorn de l’1,25”, estima l’assessor financer i director d’RN Tu Solución Hipotecaria Ricardo Gulias. La brega pel favor del client, raonen els experts, es fa molt més intensa amb tipus baixos, atès que cal més volum de concessions per aconseguir els mateixos marges. “Quan l’Euríbor està alt, no cal tanta producció; però si el marge és més petit, cal donar-ne més. La guerra no para”, alerta el fundador de Trioteca.
Poques són les companyies, afegeix Gulias, que es poden permetre la pau al mercat de crèdit. “Quan una entitat abaixa els preus, la resta també ho ha de fer; perquè el préstec hipotecari és un dels productes més rendibles”, relata el directiu. Així, l’oferta accelera a la cerca de nous ulls; mentre que l’històricament conservador comprador català -i espanyol- s’adapta a un nou entorn molt més distribuït. “És com la telefonia: abans només hi havia Vodafone, Movistar i Orange, i era un infern canviar de companyia. Ara, et canvies amb un SMS”, ironitza Garriga, que detecta una major implicació del client final en els processos financers. “Hi ha un ventall més ample de possibilitats -coincideix Prieto-; i cada cop pot sortir més a compte canviar de banc”. Lluny de l’escenari que dibuixava el directiu de Trioteca, una desena de bancs a l’Estat -entre els quals destaquen els Ibex, però també de més petits- ja han registrat rebaixes dels interessos als seus préstecs, a la cerca d’augmentar la seva quota de mercat. “Tots els clients miren amb lupa les condicions de finançament, i ja no són tan fidels com abans”, constata el directiu de Forcadell. “La majoria de clients ja van a dues o tres opcions” abans de decidir-se; i el mercat n’és conscient.
Molts diners, poques cases
És el mercat hipotecari, coincideixen les fonts consultades, el que accelera arran de la caiguda dels tipus d’interès. No ho fa, però, l’immobiliari: a parer de Gulias, el problema per als consumidors no serà accedir a crèdit, sinó poder fer compres amb ell. “Els experts diuen que el 2025 se’n vendrà molt, sí; però el problema és la manca d’oferta”, contradiu el director d’RN, que detecta un desequilibri important entre les dues bandes del mercat. Hi coincideix Prieto, que, amb la reactivació dels préstecs, observa “molta més demanda que no pas oferta”. “L’oferta actual no pot absorbir la demanda que s’està generant”, sospira el directiu de Forcadell. Així, l’adquisició d’habitatge esdevindrà un procés d’allò més tens; i la competència bancària anirà acompanyada d’una lluita -sovint acarnissada- entre compradors per aconseguir el pis que cerquen. Ja ara, en condicions encara no tan favorables, “molta gent demana la prequalificació abans de veure un habitatge”. És a dir, els clients exploren les opcions creditícies, n’asseguren una, i llavors endeguen la caça de producte. Tenen l’arma carregada per “tirar del gatell” en el moment que troben un sostre del seu gust; davant la possibilitat ben real que se’ls escapi.
A parer de Gulias, aquesta dissonància fa que “els propietaris tinguin la paella pel mànec d’una manera molt tirana”: els venedors poden aguantar el producte o cercar opcions cada cop més lucratives, perquè acumulen un bé tan necessari com escàs. Això provoca, a més, que els preus siguin cada cop més elevats: l’absència de pisos en règim de compravenda s’uneix -en una “tempesta perfecta”- a una disponibilitat de crèdit molt més elevada i unes condicions creixentment accessibles. És a dir, el propietari és conscient que hi ha molta gent amb molts diners a l’abast, i té pista lliure per fer escalar la seva rendibilitat. “Si cada cop més persones es poden permetre una casa més cara, el preu puja. El 2025 veurem hipoteques més econòmiques, sí, però també immobles molt més cars”, prediu Garriga. Des del comparador creditici que dirigeix, assegura, desaconsellen als seus clients esperar a una baixada encara més profunda dels tipus d’interès, perquè, a canvi d’un finançament més barat, hauran de demanar préstecs molt més copiosos per adquirir el mateix actiu. “El millor moment per comprar un habitatge, doncs, és quan en trobes un que t’agrada”, postil·la.
El terreny de joc digital
“La llei del crèdit hipotecari del 2019 treu les barreres del mercat, i elimina la noció que les hipoteques són per tota la vida”, assegura Garriga. En aquest context -més oferta, més oferents, ritmes ràpids i canvis de règim amb certa normalitat-, la banca es veu obligada a renovar la seva aproximació a prestar diners. El primer pas és la caiguda dels pactes de no-agressió. Les entitats, històricament, “es miraven i deien: no ens fem mal”, recorda Gulias. “Ara qualsevol et trau del mercat en dos dies”. Així, són els prestadors els que han de buscar els angles per accedir als potencials clients. A parer de Prieto, els primers mesos del 2025 es podran veure estratègies, també de màrqueting, molt més agressives que les que acostumen a organitzar les companyies financeres. “En el nostre dia a dia com a comercials, veiem que la banca ve a nosaltres a oferir-hi els serveis. També l’oferta digital. Cada cop són més al carrer”, constata el dirigent de Forcadell. Gulia i Garriga, directius de comparadors hipotecaris, s’atribueixen part del protagonisme del nou model. Per l’accessibilitat que atorguen al consumidor, però també per un negoci a volum que acaba generant condicions diferents, més avantatjoses. “Ara per ara, al voltant del 20-25% dels hipotecats de l’Estat passen per un intermediari; però en el futur immediat pujarà al 40%”, defensa el director d’RN Tu Solución Hipotecaria.
