D’ençà del 2022, amb la sortida de la pandèmia, el mercat de l’habitatge va començar a recuperar embranzida. Ja abans de la crisi sanitària del coronavirus, el 2019, es començaven a veure brots verds en un sector que portava a les espatlles la càrrega de la Gran Recessió. No va ser fins al 2023, però, quan la inversió en cases i pisos va tornar a agafar velocitat de creuer. Immobiliàries, promotors i prestadors de crèdit coincideixen que el bienni 2023-2024 va ser històricament actiu, i veuen en el 2025 una continuació d’aquesta tendència. De fet, fa mesos que el teixit empresarial va començar a mirar una dècada i mitja enrere, als nivells de venda del 2007. El passat mes d’abril va ser el segon millor des de l’any abans de l’esclat de la bombolla immobiliària a Catalunya, amb prop de 9.000 operacions de compravenda; i les hipoteques no paren d’escalar i escalar. Aquest mateix divendres, de fet, l’Institut Nacional d’Estadística ha confirmat una escalada interanual del 30% dels préstecs per a habitatge a Catalunya, per un valor superior als 1.200 milions d’euros. Tot plegat va acompanyat d’una creixent dificultat per trobar residència, especialment per als joves i les famílies dels trams de renda més baixos. L’ombra del 2008 plana, doncs, sobre el mercat; però, prop de dues dècades després, es pot constatar un canvi substancial en el mercat català, amb el deute com a protagonista. “Per sort, la situació és diferent”, analitza Manuel Gabarre, investigador especialitzat en urbanisme, en conversa amb Món Economia.
D’acord amb Gabarre, l’economista i membre d’Espai ZeroVuit David Palomera enumera tres grans canvis respecte del 2007. En primer lloc, és molt més difícil endeutar-se que a principis de segle. Amb els acords de Basilea posteriors a la cris, la banca espanyola va deixar de concedir a tort i dret préstecs pel 100% del valor de l’habitatge “sense solvència acreditada”. “Ara, la banca està molt més controlada, el crèdit es fonamenta millor”, sosté Palomera. A més, a diferència d’ara fa 17 anys, els tipus d’interès dificulten l’accés a nou finançament. Després de més de dos anys a nivells restrictius, el preu dels diners a la UE se situa ara poc per sobre del 2%; i la intenció declarada del Banc Central Europeu és “no tornar als entorns de tipus zero o negatius” que van escalfar el mercat dues dècades enrere.
Les dades de les llars a l’Estat espanyol, de fet, acompanyen aquesta tesi: mentre que a principis del 2008, just abans de la caiguda de Lehman Brothers i l’enfonsament del mercat residencial, l’endeutament familiar espanyol superava el 82%. Ara, segons els estudis de l’FMI, no arriba al 46%. “La crisi actual és només de preus; la del 2007 va ser de preus de deute”, recorda Gabarre; que descriu la càrrega creditícia actual com “perfectament assumible”. Ara bé, Palomera constata que la situació és fàcilment reversible. “Si, en cert moment, la banca amplia crèdit a usuaris sense suficient solvència acreditada, es podria arribar a una altra situació”, reflexiona l’expert. És cert que, després d’anys de marges d’interessos en màxims, la banca espanyola gaudeix d’un matalàs de capital còmode, i no ha necessitat, fins ara, portar a terme polítiques creditícies agressives per captar clients. A partir del segon semestre d’enguany, però, el sector espera que la “guerra hipotecària” que ja s’albirava l’any passat s’escalfi encara més. “De fet, ara el que volen és que la gent s’endeuti més; però no pot!”, contempla l’expert. Aquest cop, a més, amb el suport del sector públic, amb programes com els préstecs per a l’entrada del primer habitatge a menors de 35 anys. “Aquestes iniciatives -retreu Gabarre- faciliten el crèdit, però també eleven els preus. El propietari tendeix a encarir el producte al mateix nivell que la concessió pública”.
Per a l’investigador, el retrocés del crèdit allunya el perill estructural que es va materialitzar el 2008; però també genera un “context desastrós per a les economies familiars”. L’endeutament ja no se situa en nivells crítics, és cert, però la composició de la propietat immobiliària a l’Estat és molt diferent -molt més exclusiva- que la d’ara fa dècada i mitja. El 2011, en plena recessió, recorda Palomera, el percentatge de propietaris menors de 35 anys era del 70%. El 2022, aquesta ràtio s’havia enfonsat fins al 30%, i continua amb una tendència a la baixa. Aquesta concentració del sòl en rendes altes i ciutadans de major edat -generalment amb millor poder adquisitiu- ajuda a canviar la percepció de l’habitatge: d’un bé d’ús a un d’inversió. És a dir, reflexiona l’economista, qui té ara la capacitat de comprar pisos, té prou capital perquè aquests siguin una aposta especulativa. De fet, segons les darreres dades del Banc d’Espanya, el 60% de les operacions immobiliàries tancades entre el 2023 i el 2024 es van entomar sense hipoteca. “Això només s’ho poden permetre les rendes altes, els fons d’inversió o algú que ha heretat”, sosté Palomera. D’aquesta manera, la nova estructura creditícia allunya el desastre; però també l’habilitat d’accedir al mercat.
El nou actor de l’espiral de preus
El sector immobiliari fa mesos que alerta que, a curt termini, la demanda d’habitatge en règim de compravenda es dispararà. I ho farà, sosté l’empresariat, per un motiu: el lloguer és inaccessible. Les noves llars, especialment famílies joves professionals, es veuen expulsades del mercat d’arrendament tant a les grans ciutats com a les seves àrees metropolitanes. Això provoca una nova tensió al segment de compra, que haurà de gestionar aquesta injecció unida a la demanda de fons d’inversió i altres grans capitals -el client preferit de molts propietaris i promotors, com sosté Palomera-. “Parlem d’inversors que compren blocs sencers, i això impulsa els preus a l’alça. Si un promotor veu que Cerberus li comprarà la promoció completa, infla el preu”, argumenta l’economista. Amb les dades a la mà, doncs, la pujada del preu del lloguer dispara immediatament el de venda. Així ho constata un recent informe elaborat per la catedràtica d’Economia de la UB, Marta Gómez Puig, que sosté que “les bombolles de preus d’arrendament precedeixen constantment bombolles del preu de venda d’habitatge“. Amb xifres de Madrid i Barcelona, Gómez Puig i la resta de coautors del paper asseguren que ja s’haurien viscut diversos períodes de bombolles de preus des de la sortida de la crisi financera. El darrer encetat el 2023, i que encara estaria vigent, sostingut per la crisi dels arrendaments.
L’article assegura que la situació de bombolla de preus es dona quan els costos del lloguer o la compra d’habitatge “creixen per sobre d’altres indicadors econòmics”, com ara els salaris o la renda disponible de les famílies -un factor que es compleix, i de molt, a Barcelona, amb pujades pròximes al 14% anual en els darrers cursos-. Gabarre, per la seva banda, posa el focus en el sobreesforç econòmic de les famílies; és a dir, la quantitat de llars que han de dedicar més del 30% dels seus ingressos a l’arrendament o la hipoteca. Segons el portal hipotecari Fotocasa, a l’Estat espanyol la dedicació mitjana del sou brut va ser del 47% el 2024; una ràtio que s’eleva fins a un insostenible 64% a Catalunya, el segon territori amb una situació més amenaçadora per a les economies domèstiques. Per tant, postil·la l’investigador, si bé és cert que no hi ha un risc immediat de crisi hipotecària, sí que existeix un “perill d’impagament de lloguers”. “És un perill més flexible que el de les hipoteques, però genera unes conseqüències socials enormes”, argumenta l’advocat.
Les sortides de l’atzucac
A l’origen del problema, situa Palomera, hi ha una “reducció de l’estoc” d’habitatge disponible, en bona manera per l’alentiment de la construcció d’ençà de la bombolla; però també per la concentració en mercats alternatius, com el de l’habitatge turístic. De fet, segons demostra l’article de Gómez Puig, aquells entorns en els quals el sector hoteler aconsegueix absorbir un major percentatge dels visitants externs, les bombolles de preus es redueixen. “Més estances hoteleres estan associades amb una reducció de la probabilitat de bombolles, suggerint que un turisme més basat en l’hostaleria pot estabilitzar el mercat immobiliari”, assegura l’article. Per a Gabarre, la sortida a l’atzucac és un puzle complex de construcció, regulació de preus i polítiques d’habitatge. El primer factor és el sòl, que, a l’Estat, és extremadament car. “Per què per a l’habitatge es permet que els propietaris especulin amb el sòl?”, qüestiona. En aquest sentit, argumenta que el preu del terreny per a construir s’hauria de limitar d’acord amb el seu valor agrícola, com es fa amb les obres públiques. “Si una hectàrea a 20 quilòmetres de Barcelona val 20.000 euros, s’hauria de poder comprar a 80.000; però no a 16 milions”; un desequilibri que evita la nova inversió en construcció residencial. “Si hi hagués un urbanisme ordenat, les ciutats serien diferents”, continua.
Per altra banda, Palomera defensa una major progressivitat en els impostos associats a la compra d’habitatge. “La compra de la primera residència hauria d’anar carregada amb un ITP més baix; la segona, també. Però a la tercera, o quarta, hauria d’haver-hi impostos molt alts”, per desincentivar la compra especulativa. L’economista sosté que el rol de la regulació en aquest àmbit hauria de ser el de desincentivar l’habitatge com a inversió, per dirigir el capital cap a sectors productius. “La realitat és que el sector immobiliari és el més segur que hi ha. En accions d’empreses, o fins i tot en criptomonedes, sues una mica més. Però en habitatge hi ha unes rendibilitats assegurades que són una bogeria”, lamenta. Així, el rol de l’Estat hauria de ser el de generar alternatives a les dinàmiques del mercat. Per exemple, “acompanyar els constructors privats i, a canvi, garantir que els pisos estiguin ocupats durant dècades, amb sentit financer”. Amb tot, la reforma necessària és ampla i ambiciosa, i és difícil implementar-la a curt termini. El perill sistèmic de la crisi residencial no és immediat; però, amb la nova concessió de crèdit, l’ombra és cada cop més allargada. “No hi ha alternatives viables per a la gent”, sentencia Gabarre; i tampoc, com a mínim ara per ara, per al conjunt del model d’habitatge.
