Aquest dilluns es va conèixer una resolució del Tribunal Suprem que donava peu i capacitat a les comunitats de veïns de tot l’Estat per vetar els pisos turístics als seus edificis. Concretament, l’alt tribunal ha publicat dues sentències aquesta setmana en les quals interpreta l’article 17.12 de la llei de propietat horitzontal, donant-la possibilitat de vetar certes activitats econòmiques dels pisos previ acord. Ara bé, el que ha estat rebut com un gran pas a favor dels veïns no ho serà a Catalunya, ja que en el cas de la propietat horitzontal els catalans es regeixen pel Codi Civil i no pas per la llei espanyol, recorden les advocades Marta Legarreta i Montse Serrano. A més, tal com lamenten les expertes, els supòsits de l’aplicació de la norma són limitats, fet que redueix substancialment el parc de pisos sobre els quals la comunitat pot exercir el dret a veto. La norma, comenten les fonts consultades no té cap mena de retroactivitat; és a dir, només aplica sobre els immobles de nova adquisició, i no sobre aquells que, en la mateixa propietat, passin al mercat turístic. Per tant, l’efecte immediat de la sentència és molt i molt limitat. De fet, totes dues lletrades asseguren que el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya (TSJC) ja havia dictaminat a favor de les comunitats de veïns en aquests vetos als pisos turístics i lloguers de temporades l’any 2016; una jurisprudència que no ha aconseguit aturar la proliferació d’aquest tipus de lloguers.
En els casos que sí que es compleixin els requisits legals, el mètode per vetar aquest tipus d’inquilins als edificis és molt semblant a Catalunya i a l’Estat. La presidenta de la Secció de Dret Civil del Col·legi de l’Advocacia de Barcelona (ICAB), Marta Legarreta, explica a Món Economia que les dues normes donen la possibilitat a les comunitats de veïns “per a limitar certes activitats econòmiques”, sempre que s’especifiqui en els estatus i aquests siguin publicats al registre civil, ja que si no no té vigència. En aquests casos, els veïns poden especificar que no volen que cap dels conveïns usi algun dels immobles per alguna activitat concreta, siguin lloguers de temporada o turístics, l’ús per a despatxos, residencial o fins i tot el fet que s’instal·li un restaurant als baixos.
Un cop dit això, si els estatus d’una comunitat no contemplen aquesta prohibició, els veïns poden canviar-los a través d’un acord que haurà de ser aprovat per 4/5 parts dels propietaris i 4/5 parts de la superfície de l’edifici, exposa Montse Serrano, advocada del Col·lectiu Ronda. Per contra, en el cas de l’estat espanyol només cal el vot afirmatiu de 3/5 parts dels propietaris, apunta Serrano, fent-lo més accessible per a les comunitats. Tot i això, Legarreta assegura que Catalunya, en cap cas, es regeix per la sentència d’aquesta setmana del Suprem, sinó que qualsevol comunitat de veïns que vulgui canviar la situació ha d’anar al Codi Civil, concretament a l’article 553.26.2.
Davant d’aquesta situació molts propietaris poden al·legar -com han intentat sense èxit en el passat amb diverses operacions legals-, que la prohibició d’activitats econòmiques via canvis en els estatus coarta el dret de propietat. Legarreta, però, nega aquesta postura; atès que el veto veïnal no prohibeixen la propietat, sinó dedicar-la a algunes activitats de negoci concretes. Alhora, les comunitats ja tenen jurisprudència a Catalunya de la seva part, perquè els tribunals han dictaminat que el poder de la majoria sempre acaba prevalent. Val a dir, a més, que qualsevol propietari que cerqui impugnar els estatuts d’una comunitat de veïns -i, amb això, evitar una prohibició acordada per la resta de conveïns- ha de participar de les reunions i votacions en les quals s’acordi la mesura. En cas contrari, no té fonament legal per presentar una reclamació contra la reforma.
Pot haver-hi retroactivitat?
Per a aquelles comunitats de veïns que, un cop vista aquesta sentència, s’estiguin plantejant canviar els estatuts de la finca per aconseguir que es retirin els pisos turístics o de lloguer temporal que tenen, Legarreta i Serrano avisen que la possibilitat no existeix. La jurisprudència vigent no reconeix la retroactivitat -és a dir, el veto en estatuts no s’aplica sobre la propietat ja existent-. Per tant, aquells propietaris que usen els pisos per a aquesta mena de negocis podran mantenir la seva activitat malgrat l’oposició de la resta d’habitants de la finca. Així, si un propietari va comprar el pis abans de canvis d’estatuts, també podria dedicar-lo al turisme sempre que tingui la llicència necessària. En conseqüència, el canvi efectiu dels estatus s’aplicarà un cop es traspassi el pis i, el nou propietari sigui conscient de l’ús que pot fer de l’immoble.
Hi ha, però, una petita escletxa legal a la qual les comunitats es podrien agafar: seria possible, reflexiona Legarreta, forçar la fi de l’activitat d’un pis turístic en el cas que, un cop vigents uns nous estatuts que recullin el veto a l’activitat, finalitzi un dels contractes d’arrendament. En aquest cas, hi hauria la possibilitat d’al·legar que l’activitat econòmica ha finalitzat i que, d’ara endavant, la propietat s’ha d’adequar a les normes i limitacions que estableix la comunitat. Seria un cas, però, amb pocs precedents; amb les dificultats que això planteja per als interessats.
Més enllà de la prohibició d’usos, la presidenta de la secció civil de l’ICAB recorda que un acord entre els veïns sí que podria forçar el propietari d’un pis dedicat a habitatge turístic a pagar una quota de comunitat superior. Per aconseguir aquest retorn, segons la via que obre el Codi Civil Català, haurien de demostrar un “abús dels espais comunitaris”, fet que forçaria a doblar el muntant que hauria d’abonar el titular de l’immoble en qüestió.
Què cal fer si es fa cas omís?
Un cop una comunitat hagi aconseguit fer tots els canvis necessaris per vetar els pisos turístics i lloguers de temporada del seu edifici, si un propietari continua amb l’activitat el camí és molt clar: la denúncia. El primer pas, però, apunta Legarreta, és fer una petició formal al propietari signat pel president de la comunitat de cessament de l’activitat, tot informant que no pot usar el pis a aquest fi en concret. Si el tenidor persisteix en el seu negoci, aleshores els veïns sí que haurien de presentar una petició per cessament d’activitat davant dels jutjats, explica Serrano. Si un cop dictada la sentència del jutge que obliga a cessar l’activitat el propietari aquest no ho fa encara, queda un últim recurs per als veïns: el Codi Civil català, segons explica Legarreta, preveu que si hi ha un problema de reincidència, un jutge podria arribar a “privar al propietari de l’ús de l’immoble per un període màxim de dos anys”. La propietat, en aquest cas, perdria tot el seu valor d’ús, i hauria d’estar tancada i barrada.
