L’accés l’habitatge no està garantit per a tota la població. A Catalunya, el preu dels pisos, sobretot els de lloguer, s’ha convertit en el “principal problema social” segons el Consell de Treball, Econòmic i Social de Catalunya (CTESC). Comptant que en els últims anys la renda mitjana per llar ha augmentat un 4,5% i els nous contractes s’han enfilat un 7,1%, està clar que la situació pels catalans és cada vegada més insostenible. No només són cars, sinó que tampoc hi ha prou parc de lloguer, un conflicte que demana mesures clares i directes, entre elles la ja molt criticada nova llei d’habitatge. Partidaris i detractors de la normativa asseguren que els resultats esperats no seran tan ràpids com vol fer creure l’administració pública i que la llei ha d’anar acompanyada de mesures més restrictives per minimitzar els riscos per als propietaris, però sobretot per als inquilins. Mentre el Govern assegura que després de l’aplicació de la llei es podrà veure “certa moderació” en els preus, alguns experts reconeixen que no serà immediat, sinó que en el millor dels casos es veuran els resultats a llarg termini i, en el pitjor, “el preu no baixarà, sinó que s’estabilitzarà”, tal com en declaracions al Món Economia Paco Campos, soci fundador de WeRent i director de ViSO el think tank d’experts del sector social i immobiliari.
“Aquest segon trimestre de l’any podríem començar a veure certa moderació en el preu del lloguer”, assegurava en unes declaracions a la premsa la consellera de Territori, Esther Capella. Després que Catalunya tornés a marcar un nou rècord del preu del lloguer en el primer trimestre, la cap del departament de la Generalitat corria a assegurar que les dades corresponien a mesos en què encara no s’havia aplicat el topall en el preu del lloguer. Ara bé, tot i els intents del Govern per calmar la població en termes d’habitatge, els experts són menys optimistes que l’administració i reiteren que la normativa en si podrà ajudar a la crisi de preus, però, ni és suficient, ni generarà els resultats pràcticament immediats dels que parla el Govern. “La norma no és clara i aquesta manca de transparència farà que la baixada no sigui immediata”, explica Jaime Palomera, codirector de l’Institut d’Investigació Urbana de Barcelona (IDRA). Ell és un dels optimistes i sense dubte un partidari de la nova normativa, sobretot la part del topall al preu del lloguer, que a hores d’ara només ha decidit aplicar Catalunya. Tot i això, remarca que la caiguda del preu no es podrà veure en els primers mesos i que basant-se en l’evidència de casos anteriors -el sistema de control de lloguers de la Llei 11/2020- “l’efecte serà gradual”, sentencia l’expert.
Una opinió molt diversa té Campos, qui recorda que el problema principal no és el preu del lloguer sinó “la falta d’oferta“. En aquest sentit, l’escenari més optimista en el qual creu l’expert és en l’estabilització de preus, “però en cap cas es produirà una baixada”, diu. Per això, el director de ViSO reitera que la llei d’habitatge no és una normativa que ajudi a la situació i que el límit en el preu del lloguer només farà que es redueixi encara més l’oferta de pisos. “Si la llei no va acompanyada d’altres mesures a llarg termini, com per exemple la creació de més parc públic, no funcionarà”, diu l’expert. Una conclusió que també confirma el sector privat del mercat immobiliari. Els Agents de la Propietat Immobiliària (API) han criticat diverses vegades l’aplicació de la llei i han repetit que l’alta demanda del lloguer, envers l’escassa oferta és una situació que “han empitjorat les condicions reguladores que provoquen que es busquin els candidats més solvents per formalitzar un contracte de lloguer”. D’aquesta manera, tot i que els agents immobiliaris no han volgut entrar a valorar les declaracions de la consellera de Territori, han tornat a concretar que “la contenció de rendes i altres mesures restrictives perjudiquen les persones que no tenen ingressos recurrents, perquè els suposa una barrera d’accés al mercat de l’habitatge”.
La falta d’inspectors i el paper dels intermediaris
La llei d’habitatge és una normativa general, amb alguns clarobscurs que la fan difícil de seguir a la perfecció. “El lloguer de temporada o d’habitacions s’han deixat fora d’aquesta regulació”, explica Palomera, que reconeix que en aquesta situació és prou senzill abstenir-se de fer cas a la normativa. Paral·lelament, ell mateix també assumeix que el compliment de la llei va lligat a les denúncies i posteriors multes que es poden posar als propietaris i, per tant, l’administració pública ha de fer un esforç en matèria sancionadora: “Faran falta més inspeccions”, diu l’expert. De fet, per a Palomera la situació és prou fàcil de mantenir controlada, ja que assegura que des de l’Agència d’Habitatge de Catalunya tenen registrats el 80% dels nous contractes que es firmen al territori: “Des d’allà es pot veure si algú supera el llindar marcat”. Tot i això, també lamenta que la situació dels inspectors és millorable i que, per tant, és molt probable que no hi hagi els recursos necessaris per fer front a tots els possibles fraus que sorgiran d’aquesta normativa: “El pressupost en habitatge sempre ha estat molt limitat”.
Per altra banda, Palomera parla del paper dels intermediaris o de les agències immobiliàries, qui a parer seu, hauran de vetllar per la bona implementació de la normativa. Val a dir, però, que la confiança de l’expert amb aquest gremi és limitada, ja que en l’últim estudi que va treure l’institut que ell codirigeix, sortien a la llum dades prou rellevants del clar favoritisme d’aquests intermediaris amb els propietaris i, moltes vegades, en contra dels inquilins. D’aquesta manera, l’estudi d’IDRA reconeixia que el 62,8% dels pisos llogats amb intermediació havien patit pujades de preu més enllà de l’IPC en els últims cinc anys. Unes declaracions que titllaven els agents immobiliaris de partidistes en les tensions en el mercat del lloguer i que els API van criticar en un comunicat que acusava l’Institut d’Investigació Urbana de Barcelona tenir una “obsessió des de fa temps amb els agents immobiliaris”.
La dicotomia entre protegir propietaris o inquilins
La protecció dels inquilins va ser una prioritat en la construcció de la llei d’habitatge, ja que es considera que són la part més afectada per l’augment del preu dels lloguers. Pel sector privat, però, aquesta estima pel llogater es tradueix en una “sobreprotecció” que “ataca la seguretat jurídica dels propietaris”, segons afirmen els agents immobiliaris. En la mateixa línia van les declaracions del director de ViSO, qui diu que la llei té més d’un problema de base i sobretot reitera la desprotecció dels propietaris els quals disculpa de fugir del mercat del lloguer “perquè no fan res de manera gratuïta, sinó per fer negoci”. Sota aquest pretext, Campos tampoc culpa els inquilins de la situació del mercat i assenyala l’administració pública com una de les culpables de “desviar responsabilitats”. “S’han de fer mesures que afavoreixin la construcció de parc de lloguer públic a través de promotors privats”, explica l’expert, qui afirma que la situació a Catalunya amb la nova llei “expulsa la inversió de constructores”.
Ara bé, la priorització dels inquilins no és una decisió a l’atzar. Tal com ha remarcat el Govern en més d’una ocasió, cada vegada hi ha més persones en situació vulnerable, ja que la crisi i l’augment de l’IPC generalitzat ha provocat que llars amb un sou mitjà, a hores d’ara siguin considerades vulnerables. Precisament des de l’administració pública catalana defensen el dret a l’habitatge com un dret fonamental que és “la porta d’accés a tots els altres drets”. Per això, en les seves declaracions, Capella argumentava que la llei era l’oportunitat de canviar el mercat i revertir una situació que enriqueix els propietaris a costa d’escanyar els inquilins: “El dret a l’habitatge, desgraciadament, avui dia no està garantit”.
