L’habitatge ha estat un dels temes que s’ha posicionat com a principal preocupació de la població al llarg d’aquest any, tant a Catalunya com a l’estat. Durant aquest 2025, el descontentament que s’ha sentit al carrer respecte a les dificultats d’accés a l’habitatge han estat escoltades per les administracions, que des de diferents nivells ha començat a reaccionar pel que fa a la regulació d’aquest mercat. En aquest sentit, recentment el Parlament de Catalunya ha aprovat la llei per posar un topall al preu dels lloguers de temporada, una nova mesura per intentar controlar els continus augments dels arrendaments. Però les tensions en el mercat de l’habitatge no s’han quedat en el lloguer, i la compra d’immobles està veient un any rècord en l’escalada de preus. Un informe conjunt de les càtedres de la Universitat Pompeu Fabra i l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya apunta a la baixa producció d’habitatge a Catalunya en els últims deu anys, tot i ser un dels territoris de l’Estat que més creix en població, com un dels aspectes que fa arrossegar “un dèficit crònic i estructural” en la manca d’immobles en tots dos mercats. En aquest sentit, els autors de l’estudi apunten a la urgència de recuperar la capacitat de producció d’habitatge per cobrir les necessitats del país, un fet que també passa per “mobilitzar sol” per millorar la capacitat productiva del sector.
L’informe de la càtedra de l’UPF i APCE, anomenat ‘Desafiaments de l’urbanisme sostenible’, destaca que els últims dotze anys de producció d’habitatge han estat “insuficients”. Més concretament, compara com entre els anys 1991 i 2000 es van acabar una mitjana de 42.334 nous immobles cada any, mentre que entre el 2013 i el 2024 es van construir només 9.094 habitatges anuals. Entre aquests dos períodes es dona “el gran cicle alcista” que va suposar la bombolla, però després d’aquesta es va donar una davallada derivada de l’esclat d’aquesta, el que fa que ara Catalunya es trobi en una “travessia pel desert”, apunta l’estudi.
En aquest sentit, es considera que Catalunya ha perdut el 79% del seu potencial d’oferta d’habitatge nou que tenia abans de la bombolla immobiliària. “No necessitem recuperar la capacitat de producció que teníem durant l’època de la bombolla, perquè això no ho vol ningú. Hem de ser capaços de produir allò que ens diu el Pla Territorial Sectorial de l’Habitatge, que ens ha de servir com a referència per construir allò que ens diuen que necessitem”, considera Miquel Morell, un dels autors de l’estudi de la càtedra.
El dèficit d’habitatge, més marcat en certes zones de Catalunya
A més, en aquest informe també assenyalen que, tot i que durant la bombolla es va construir per sobre de les necessitats, aquesta producció d’habitatge es va focalitzar en uns territoris concrets on no hi havia tanta densitat de població ni tanta demanda. “En aquell període temporal, l’habitatge va passar a ser un actiu financer, més que un actiu real”, afegeix Morell. Malgrat que l’increment de construcció no es va centrar en les àrees més habitades, el preu de l’habitatge en àrees metropolitanes va continuar pujant durant la bombolla, sense satisfer realment la demanda, considera Agustí Jover, un altre dels autors de l’informe.
Una demanda que ha continuat creixent en els últims anys a causa de l’augment de població que ha viscut Catalunya en els últims anys, sobretot a Barcelona i en el seu àmbit metropolità. En aquest estudi es constata el dèficit d’habitatge, i com l’increment de llars és molt superior al nombre d’habitatges acabats cada any. En concret, des de la càtedra remarquen que l’àmbit metropolità genera el 64% del dèficit anual a Catalunya, una xifra més que emmarca el problema de producció d’habitatge que s’arrossega any rere any a Catalunya.
La necessitat de polítiques actives en HPO
A banda dels habitatges que es troben en el mercat lliure, també cal posar el focus en aquells habitatges de protecció oficial (HPO) que no s’han construït en els últims anys. “«Produir» és una paraula que apareix en l’últim any a nivell polític, però abans es parlava d’especulació i regulació”, explica Jover. En aquest sentit, Morell explica que el pla estatal d’habitatge del 2013 “fa desaparèixer els recursos públics destinats a la promoció d’habitatge protegit”, el que ha fet créixer més el desajust actual que pateix el mercat residencial a Catalunya i al conjunt de l’estat espanyol. “L’administració ha deixat de ser un agent actiu en la promoció d’habitatge, com si ho és en la sanitat i l’educació”, afegeix. Malgrat això, Jover considera que “ara estem en un canvi d’orientació” en la gestió política, que considera la producció d’habitatge, a més del control del mercat.
La solució per tal de començar a compensar el dèficit d’habitatge en el qual es troba Catalunya passa per “mobilitzar sol”, assegura Morell. “S’ha de construir allà on més es necessita l’habitatge, i mobilitzar el sol d’aquestes zones, perquè sinó la capacitat de producció es queda encotillada en la ciutat construïda, el que és més complicat i seguiria sense cobrir tota la demanda que hi ha en el mercat”, afegeix. En aquest sentit, puntualitza que la Generalitat ja ha fet un inventari d’aquest sol residencial disponible, però caldria “activar-los” i “assegurar que es troben en l’estat correcte per edificar”, afirma Morell. En aquest sentit, Jover apunta que també cal “superar l’obstacle de la governança”. “Els interessos municipals no sempre són els mateixos que els interessos supramunicipals, però aquesta estratègia de país ha de coincidir amb la visió que té cada localitat”, afegeix. “L’Estat té els diners per finançar habitatge, però no té les competències, mentre els municipis tenen les competències en urbanisme però no els diners. I, per altra banda, la Generalitat té la visió i l’escala del problema, però té poques competències i poc finançament per dur això a terme”, puntualitza Morell. En aquest panorama, Jover considera que les administracions hauran “de fer mans i mànigues” i “alinear” les seves visions i interessos per poder desencaixar la problemàtica que continua suposant el dèficit d’habitatge al país.
L’equilibri en el mercat de l’habitatge
Per últim, des de la càtedra asseguren que “produir no és condició suficient perquè els preus de l’habitatge deixin de pujar”, però “el que és incontestable és que si tu no produeixes les tensions en els preus continuaran augmentant”, puntualitza Jover. “El mercat de l’habitatge no opera en competència perfecta, i continuar construint no ens portarà a l’equilibri desitjat de preus; però si deixéssim de produir l’impacte seria molt més gran. El mínim que tenim per intentar donar cobertura a tota la demanda és seguir construint per augmentar l’oferta”, considera Morell.
“En aquest cas, el mercat no és el mecanisme per equilibrar els preus amb l’oferta i la demanda”, explica Jover, que conclous que “hi ha segments de demanda que l’oferta mai els atendrà i que són polítiques públiques les que poden acabar generant l’equilibri”.
