L’habitatge s’ha convertit en un dels problemes principals dels catalans. Accedir a un pis de lloguer o fins i tot la compra d’una casa implica una gran inversió que pocs poden permetre’s. A aquesta equació se li suma una gran tensió en el mercat, on l’oferta es redueix mentre la demanda creix. Mentre l’administració pública busca maneres de pal·liar aquesta situació una nova preocupació creix entre els experts. Les últimes dades de l’Institut Nacional d’Estadística (INE) demostren que en els pròxims 15 anys, la població catalana -i també l’espanyola- creixeran exponencialment. Una situació que podria suposar un revés per un mercat que ja està tensat, però també una oportunitat per a la reformulació del sector, ja que amb la clara necessitat de noves llars per acollir el creixement de la població s’obre la porta a trobar iniciatives més adients per a tothom. “La resposta futura a aquesta situació és la divisió del sector en tres mercats: un social, un assequible i un lliure”, explica Paco Campos, director del think tank d’habitatge ViSO, i fundador de la companyia WeRent.
Catalunya necessitarà prop de 700.000 llars més en els pròxims 15 anys. Aquesta és una de les principals conclusions que ha extret l’INE de l’evolució demogràfica del país. D’aquesta manera, és evident que caldrà adaptar el mercat de l’habitatge a aquestes noves necessitats de la població. L’últim informe del Banc d’Espanya, conclou que la tendència de creixement de la població és un dels motius principals pels quals calen reformes imminents en el mercat dels pisos, sobretot en el lloguer. En aquest sentit, s’estima que un augment net d’unes 220.000 llars anuals per al període 2024-2026, mentre que en el mitjà termini s’estima un increment d’unes 120.000 llars anuals en un horitzó de 10 anys. És per això que la preocupació pel mercat, ja tensat, creix a mesura que passen els anys. “No només falta l’oferta sinó que no tenim sòl per tanta construcció”, assegura Campos, qui veu amb preocupació la situació actual i remarca que el futur pot ser igual o menys prometedor.
Amb les dades sobre la taula les diverses maneres de contrarestar aquesta manca de construcció passen totes per una reformulació del mercat. Fins ara, el mercat de l’habitatge ha estat en la seva immensa majoria, un mercat lliure, on els pisos constitueixen un bé especulatiu amb el qual fer negoci. Mentre que els sindicats i associacions reclamen que aquest sector es reguli, el govern espanyol ja va posar en marxa la llei de l’habitatge, que topa el preu de lloguer per evitar el creixement sense fi del valor dels pisos. Ara bé, per alguns experts aquest no és l’únic pas que s’ha de fer, sinó que la creació d’habitatge assequible és indispensable per a la millora de la situació. El director de ViSO parla de tres mercats de cara a un futur. Segons Campos es necessita un mercat assequible, on l’administració pública doni algunes ajudes per a mantenir un preu adient per a aquelles llars que el lloguer d’una casa els suposa més del 30% dels ingressos totals. En segon lloc, reconeix la necessitat d’un segon parc d’habitatge social, aquest destinat a famílies que inverteixen més del 50% dels seus ingressos a l’habitatge. Finalment, Campos confirma la continuïtat del mercat lliure, on “propietaris i llogaters puguin pagar i demanar el que vulguin depenent de les necessitats i sense intervenció pública”.
L’Estat a la cua d’Europa en habitatge social
L’estat espanyol es troba lluny de fer efectiu aquest model de tres mercats, ja que el parc de lloguer social i assequible es troba molt per sota la mitjana europea. En concret, només un 2,5% dels habitatges a escala estatal són assequibles o de lloguer social, segons explica un informe de l’Observatori de l’Habitatge Assequible. Aquesta dada xoca amb la mitjana europea, que es col·loca en el 9,3%, amb països com Àustria o Dinamarca, on el 20% del mercat d’habitatge és assequible. Així doncs, els experts remarquen la necessitat de més inversió pública en aquest mercat i mantenen l’objectiu de construir al voltant de dos milions d’habitatges assequibles en els pròxims anys. “Amb aquesta dada començaríem a apropar-nos a les mitjanes europees”, diu el director de ViSO. La mala notícia, però, és que la inversió en habitatge social, a hores d’ara, es troba molt lluny de l’esperat, ja que només es comptabilitzen un total de 290.000 habitatges socials a tot l’estat espanyol. “Mentre que la mitjana europea destina un 0,55% del PIB a l’habitatge social, Espanya dedica només un 0,15%”, lamenta Campos, qui insisteix que “cal augmentar aquesta xifra per fer possible la construcció de més habitatge”.
Tensió entre públics i privats: la “por” dels promotors
Si bé és cert que la necessitat d’habitatge protegit és primordial, no és l’únic problema del sector. De fet, si les dades de l’INE acaben fent-se realitat no només faltaria habitatge social sinó també habitatge tradicional. Per aquest motiu Campos emfatitza la necessitat de més col·laboració publicoprivada, ja que a parer seu, la llei d’habitatge ha fet que els promotors “tinguin por d’invertir a l’Estat”. Per a ell, tot i que els beneficis siguin ínfims, certa llibertat de construcció donaria als constructors la seguretat de continuar treballant. “Per a la creació d’aquestes noves llars s’ha de modificar la llei del sòl per a agilitzar tràmits i augmentar seguretat jurídica”, explica el fundador de WeRent. No obstant això, la realitat que va moure el govern espanyol a aprovar la polèmica normativa era que els inversors preferien fer grans injeccions de diners en parc d’habitatge de luxe o turístic, ja que era més rendible. Davant d’això, l’expert de ViSO remarca que “es necessiten gestors professionals” i llança un dard a l’administració qui culpa de no saber com fer una bona gestió del mercat o dels seus possibles inversors i recorda que “cal garantir un benefici no limitar les seves promocions”.
Paral·lelament, Campos també argumenta qui hi ha diverses maneres d’ampliar el parc d’habitatge i algunes ja s’han posat en marxa. Aquest és el cas de la transformació d’oficines. La iniciativa neix després de la pandèmia, quan el món del teletreball va cobrar força i molts locals van quedar buits. Els promotors van veure una oportunitat en agafar aquells locals que ja no faria servir ningú i convertir-los en parc d’habitatge. ”És una alternativa que garentrix més sòl habitable sense construir-lo”, descriu l’expert. A més, es converteix en una altenativa cotitzada mentre la llei del sòl no s’actualitza i es pot modificar el nombre d’habitatges previstos per un indret: ”Tenint en compte que la població creixerà, les administracions hauríen de preveure aquesta clara necessitat d’ampliar els edificis ja construïts”, exclama Campos, qui conclou que ”això permetria augmentar entre un 20% i un 30% el parc de lloguer assequible.
