El mercat de l’habitatge està en crisi, però mentre el lloguer continua sumit en la misèria, sembla que la compravenda de pisos comença a flotar. En aquest sentit, la flexibilització de les hipoteques s’ha convertit en una clau important pel retorn de la població al mercat de compra. Amb unes condicions millors que en els últims dos anys, sembla més favorable comprar-se un habitatge que no pas llogar-lo. Per això, les operacions de compravenda d’habitatge s’apropen a una estabilització després de mesos d’incertesa i de caigudes i augments sense cap mena de sentit. D’aquesta manera, amb les últimes dades publicades per l’Institut Nacional d’Estadística (INE) a Catalunya s’han signat un 6% menys d’operacions que l’any anterior, una xifra molt diferent de les que es vivien en els últims mesos, on “les oscil·lacions no baixaven de les dues xifres”, explica el cap d’estudis de pisos.com, Ferran Font. Actualment, doncs, la baixada de tipus d’interès i la reducció de l’euríbor que impulsa la creació de noves hipoteques i alleugereix les càrregues de les vigents, són la tempesta perfecta per recuperar el ritme d’operacions que es tenia durant la pandèmia.
“Hi ha una suma de factors i moltes coses poden passar, però les prediccions són molt favorables”, remarca Anna Puigdevall, directora general d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC). Per a ella, igual que per a la gran majoria dels intermediaris del sector, la recuperació és imminent i ara només queda esperar que les dades tornin a tenir una certa normalitat, “sense oblidar, però, que la falta d’oferta continua sent un problema preocupant”, analitza l’experta. En aquest sentit, Puigdevall manté la mirada posada en la manca d’obra nova que sumada al creixement constant de la demanda, crea una situació en què les operacions de compravenda augmenten, “però el preu també”, descriu l’experta de l’AIC. De fet, segons les dades de l’últim estudi de Trioteca, el preu de l’habitatge ha augmentat al juliol i se situa en els 240.000 euros, tornant als mateixos nivells del mateix mes del 2023. I precisament pel que fa al tipus d’habitatges, les hipoteques sobre els pisos segona mà continuen sent majoritàries (95,01%) i l’obra nova -tot i que no deté el seu creixement- només representa el 4,99% del total. Així doncs, mentre l’obra nova continuï amb un creixement modest, el preu es mantindrà a l’alça, encara que les operacions de compravenda s’estabilitzin.
No obstant això, el Consell General dels Col·legis Oficials d’Agents de la Propietat Immobiliària d’Espanya té una visió molt més optimista que la de Puigdevall i preveu que “en els pròxims mesos aquesta tendència pugui anar-se normalitzant gràcies a tres factors clau: un escenari de creixement econòmic a Espanya, un euríbor a la baixa i l’auge del sector de segones residències en els mesos d’estiu impulsat tant pel comprador nacional com pels estrangers”. A més, l’organisme destaca que aquesta nova caiguda en les operacions “és molt més discreta que la que es va produir al maig, símptoma que l’estabilització que prevèiem per a la segona meitat de l’any es va començar a materialitzar en l’equador de l’exercici”. En aquest sentit, l’organisme recorda que “ja havien vaticinat que l’arribada de l’estiu tindria cert efecte dinamitzador en el mercat gràcies a les operacions en el sector de les segones residències i les que es realitzen de cara al pròxim curs, esperem que així sigui”. En contraposició, tot i que segons els experts els API no tenen un excés de confiança, el cap d’estudis de pisos.com es mostra més moderat en comentar aquestes dades i reconeix que “podrien simbolitzar una estabilització”, però també reconeix que “acabarem l’any per sobre de les dades que teníem abans de la pandèmia”.
La falsa migració del mercat
Durant les pujades d’interès, gran part de la població va migrar al mercat de lloguer, ja que la compravenda i l’accés a hipoteques s’havien convertit en un malson per a molts. Sembla, però, que les noves dades podrien fer recuperar alguns d’aquests compradors que en el seu dia es van convertir en llogaters. “Crec que hi ha una petita part que va anar al mercat de lloguer, però no és significativa“, diu Puigdevall. El mateix pensa Font, de pisos.com, qui assegura que la nova estabilització d’operacions “encara no té res a veure” amb el retorn dels compradors al mercat de compravenda. El que sí que és cert, però, és que el mercat de lloguer continua sent un dels més afectats per la crisi de l’habitatge i els experts no descarten que pugui créixer la migració d’un lloc a l’altre. Ara bé, Font insisteix, però, “que de moment és poc probable”.
La insaciable guerra de les hipoteques
L’esperada baixada de tipus d’interès per part del Banc Central Europeu (BCE) ha impulsat no només el nombre d’hipoteques concedides, sinó el seu valor nominal mitjà, que aquest mes de juliol s’ha situat en 174.000 euros, un 16,7% més que el mes anterior i gairebé un 2% més que en el mateix període de l’any passat. “A Trioteca estem signant les hipoteques fixes més baixes dels últims 12 mesos”, explica el director general de Trioteca, Ricard Garriga. Com la seva empresa, moltes altres han tornat a posar sobre la taula la necessitat d’anunciar hipoteques, així com oferir-les als seus clients. “Amb la caiguda de l’euríbor, el sector hipotecari pot respirar millor”, afirma el cap d’estudis de pisos.com. De fet, tal com ell mateix confirma, el 60% de les operacions de compra es fan a través d’una hipoteca i, per tant, amb una situació més favorable per a la firma d’aquesta classe d’operacions, “hi ha un alt interès a tenir clients”.
La reducció de l’euríbor, doncs, és l’aliat de les hipoteques, però també de les empreses que les tenen com a producte en cartera. Gràcies a la quarta caiguda consecutiva de la dada, el sector hipotecari torna a tenir certa importància en el mercat. En concret, amb l’última disminució, els hipotecats que tinguin una hipoteca variable contractada de 150.000 euros a 30 anys i amb un diferencial del 0,99% més euríbor i hagi de revisar el seu tipus d’interès amb l’euríbor de juliol registrarà un lleu descens en la seva quota de 56,6 euros al mes. Això equival a gairebé 680 euros a l’any. “No ens trobem en el punt de fa tres anys, on l’interès era zero, però la millora és considerable”, diu directora general d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC). Amb tot, doncs, els experts auguren un futur sòlid i estable pel mercat de la compravenda, que podria ser el primer de tot el sector de l’habitatge en “recuperar certa normalitat”.
