Els tambors de guerra s’escoltaven al mercat hipotecari des de mitjan 2024. Dos anys de tipus d’interès restrictius, amb un Banc Central Europeu obsessionat a tancar la crisi inflacionista, van alentir substancialment el conjunt del mercat hipotecari. Enmig d’una emergència residencial pel preu del lloguer, les hipoteques també eren massa cares perquè bona part de la població hi tingués accés. Després que la presidenta Christine Lagarde anunciés les primeres flexibilitzacions monetàries, però, el mercat va canviar el xip, i el públic va perdre la por. L‘euríbor, l’índex europeu de referència per als préstecs interbancaris que marca els interessos dels préstecs per comprar immobles, va començar a caure amb força l’agost del 2023, quan va trencar la tendència que el va portar a màxims del 4,15%. Un any i mig després, volta el 2,2%. Amb aquesta nova realitat, el sector esperava que la banca, temorosa davant la caiguda dels seus marges d’interès, saltés a reactivar la demanda d’hipoteques amb ofertes agressives d’acord amb les noves condicions creditícies. Les primeres dades de l’any apunten en aquest sentit: sense anar més lluny, el mes de febrer la concessió d’hipoteques es va disparar un 16% a Catalunya, i es van prestar més de 1.200 milions d’euros en 30 dies. Ara bé, la batalla encara no ha arribat al camp obert: fonts immobiliàries apunten a Món Economia que les diverses entitats aposten encara per buscar el seu nínxol, perfils específics que atenguin les seves necessitats concretes de rendibilitat, a l’espera d’una segona meitat de l’any més agressiva. “Per ara, estem en una guerra de guerrilles”, compara amb sorna Ricardo Gulias, CEO del comparador RN Tu Solución Hipotecaria.
La intensa rebaixa de tipus d’interès ha engegat un torrent de nous clients que s’apropen als seus bancs per explorar les possibilitats de compra. Per a Ricard Garriga, CEO de Trioteca, bona part dels consumidors cerca colpejar el ferro quan encara està calent: els tipus han baixat, però la demanda encara no és prou tensa per disparar els preus dels pisos i les cases. “Hi ha una mica de FOMO: el lloguer no para de pujar, i mensualment, ara per ara, surt més econòmica una hipoteca normal que un contracte d’arrendament”, analitza el directiu. El mercat està encara absorbint aquest nou influx de compradors, i encara és capaç de centrifugar aquelles ofertes massa cares o fora del rang esperable per a una ciutat o barri concret. “Els productes que no es venen, és per una qüestió de preu”, afegeix el responsable del sector residencial de la consultora immobiliària Forcadell, Raúl Prieto. Ara bé, els immobles a preu de mercat comencen a veure una competència ferotge: segons la mateixa companyia, aquells anuncis que es troben en forquilles de cost equiparables amb el seu entorn “han triplicat les respostes, independentment del seu estat”. “Qualsevol producte a preu de mercat, vola”; raona Prieto.
Això provoca encara més ansietat en els compradors, que es llancen a demanar crèdits per comprar abans que les cases en venda també s’encareixin per sobre de les seves possibilitats. Així ho recomanen, de fet, els especialistes: el mateix Gulias rebutja l’argument que diu que cal esperar que baixin encara més els tipus. “El TIN de la hipoteca serà millor, sí, però el cost de l’immoble serà molt més elevat”, continua. Així, el conjunt dels experts consultats esperen que el mercat s’escalfi encara més “Cada dia tenim més clients”, comenta Garriga, sense especial dedicació a atraure’ls. És a dir, són els consumidors els que s’apropen al món financer, i no la banca i els intermediaris qui salten a atraure’ls. Per tant, la guerra hipotecària encara no s’ha acarnissat. La demanda abundant permet que “cada banc tingui la seva estratègia”, raona el directiu de Trioteca. “Hi ha qui busca clients prime, altres se centren en els joves, que donen major rendibilitat”, afegeix el CEO d’RN.
Sense lleialtat bancària
La diversitat de clients també crea un puzle d’ofertes amb condicions diverses. El 2023, abans de les primeres baixades de tipus, les “millors hipoteques del mercat” rondaven un interès del 3,75%, i algunes superaven els quatre punts, en línia amb l’euríbor. Ara, “les més cares estan al 2,75%”, revela Gulias. Així, fins i tot els clients de més risc poden accedir a productes raonablement atractius. Són perfils, a més, estranys per al món financer recent: parelles joves, sovint amb bons sous, però encara sense estalvis, que troben en la hipoteca una alternativa preferible a un lloguer pels núvols. Sense un coixí previ, alguns d’aquests compradors accedeixen a préstecs per sobre de la norma, amb un 90 o un 95% del valor de l’immoble, a canvi de major vinculació al banc prestador -assegurances de vida, de llar o de cotxe, per exemple- o uns interessos més elevats. Per als clients de menys risc -grans estalviadors o inversors-, el tipus pot caure fins i tot per sota del 2% en una hipoteca fixa. En una de mixta, el retorn pot ser mínim, de l’1,3%.
Ho fan per mantenir l’atractiu en un entorn bancari molt més fragmentat que el de les darreres dècades. L’Estat espanyol ha estat un exemple d’escassa mobilitat entre entitats financeres: el client d’un banc s’hi passava la vida, i hi contractava tots els seus productes financers. Ara, tot el contrari. “Hi ha una vintena de bancs”, exclama Garriga. Això provoca que els usuaris més valuosos -els de menor risc- exigeixin cada cop una vinculació menor amb l’empresa. “Els clients no són tan fidels com abans: ara miren, busquen, negocien i es mouen, perquè saben que poden comparar”, assegura Prieto. De fet, el salt entre prestadors enmig d’una hipoteca s’ha tornat una pràctica cada cop més habitual. La legislació espanyola permet saltar entre banc i banc, i fins i tot mutar les condicions del préstec, fet que afegeix atractiu a les hipoteques mixtes. “Molts clients opten per aquesta fórmula i, uns anys després, el canvien”, descriu Gulias.
Un estiu bèl·lic
Les bones xifres del gener i el febrer entraven dins les expectatives del sector immobiliari. El març, fins i tot, tornarà a mostrar una bona salut hipotecària, perquè la Setmana Santa -un període de poca activitat- s’ha traslladat a l’abril. Durant els mesos de primavera, asseguren els experts, els bancs analitzen els rendiments de l’any, i es mouen en conseqüència. “En el segon semestre, si les entitats no arriben als objectius, s’atreveixen més”, avança Gulias. Així, la guerra oberta pot arribar entre aquelles empreses que s’hagin quedat curtes en la primera meitat del curs i cerquin vendre més durant els sis mesos restants de l’any. Ara per ara, els moviments agressius són “quirúrgics”, a la cerca de “localitzacions i perfils” específics. Aquestes “estratègies fines” identificades per Garriga, però, poden saltar pels aires quan les empreses financeres hagin de donar la batalla abans d’acabar l’exercici. “El maig, el juny i el juliol seran mesos excel·lents”, es vanta el directiu.
